El tortuoso camino burocrático hacia el justiprecio con Adif

Los trámites a corto plazo no revisten demasiada complicación en esta primera fase. La abogada Ana Vivancos, del Gabinete Espadas y Vivancos, especializado en Urbanismo, expropiaciones y otros trámites con la Administración trató de aplacar la inquietud y preocupaciones de propietarios cuyos terrenos están afectados por la construcción de la línea del AVE y que Adif va a expropiar.
La letrada, invitada por Ciudadanos a la charla que tuvo lugar en la Casa de la Cultura, ofreció una visión general sobre el camino hasta alcanzar el justiprecio que la Administración abonará a cada propietario. Es un proceso, según se deduce de las explicaciones de la abogada, tortuoso en algunas ocasiones, tedioso y más o menos complicado en función de las circunstancias particulares de cada caso. La mejor receta para afrontrar el camino y completarlo con éxito: la paciencia y un correcto asesoramiento.
Las primeras palabras de la letrada Ana Vivancos sirvieron para llevar una cierta calma a los propietarios ya que, según explicó, el proceso de expropiación no ha comenzado aún. De momento, con el anuncio publicado en el BOE (Boletín Oficial del Estado) la Administración sólo busca informar de su intención de ejecutar las obras de construcción de la línea del AVE, señala cuál es el trazado previsto y los terrenos afectados y propietarios perjudicados.
En esta primera fase únicamente es necesario comprobar que los datos publicados son correctos ya que a partir de ahora la comunicación con cada uno de los dueños de los terrenos será de manera directa para llegar a acuerdos de expropiación individuales. Vivancos indicó que en el caso de que las parcelas con varios propietarios, la Administración sólo dirigirá sus comunicaciones a uno de ellos. Esta persona o la que los copropietarios elijan entre ellos será el interlocutor con Adif en el proceso de expropiación.

Expropiación parcial o total
La superficie de cada finca afectada por la expropiación se especifica individualmente a los propietarios en una segunda fase de comunicación directa con cada afectado. La abogada Ana Vivancos indicó que la expropiación, según las necesidades de la Administración, puede ser total o parcial. No obstante, si la expropiación sólo afecta a una parte de la finca, pero su titular considera que tras el proceso el terreno quedará inservible para el uso que se le está dando, es posible solicitar la expropiación total, pero la petición tiene que estar motivada y respaldada por los correspondientes informe técnicos. La abogada aconsejó a los propietarios dejar constancia de esta pretensión ya que es conveniente poder demostrarla en fases posteriores.
El inicio de segunda fase es importante, en primer lugar, porque será esta fecha la que se tome como referencia para fijar el justiprecio de los terrenos y del resto de elementos a expropiar. Y en segundo lugar, es ahora cuando el propietario debe aportar la documentación que justifique su reclamación, lo que determinará la cantidad de dinero a percibir. En este sentido, la abogada aconsejó "no quedarse corto en la acreditación" que justifique el tipo de cultivos, la existencia de infraestructuras en la finca, de viviendas u otras edificaciones...

Ocupación urgente de la finca
El proceso burocrático ya habrá comenzado en esta segunda fase, pero el acuerdo sobre el justiprecio aún puede estar lejos, al contrario que la ocupación de la finca, que puede ser inminente. La abogada Vivancos explicó que "la ley prevé la urgente ocupación de la propiedad como algo excepcional, pero se ha convertido en lo normal".
Vivancos también señaló que la percepción por parte de los propietarios del dinero que propone la Administración no les priva del derecho continuar con la reclamación si no están de acuerdo con el justiprecio. No obstante, al reclamar la indemnización que en cada caso se considere es necesario justificarla con informes técnicos en la denominada 'Hoja de Aprecio'.
Además, explicó la abogada, la Administración no sólo está obligada a indemnizar por la expropiación de los terrenos ocupados físicamente por la infraestructura a construir sino que también debe hacerlo por las propiedades que queden afectadas por servidumbres y las limitaciones legales para edificar, realizar actividades agrícolas o labores de otro tipo. La letrada avisó de que la Administración nunca advierte a los propietarios de la existencia de esas limitaciones, por lo que es necesario informarse ya que esta circunstancia también en indemnizable. Tampoco informa la Administración de que a la indemnización hay que añadirle un 5% de aprecio para fijar el justiprecio final.

Indemnización sin expropiación
La Administración no sólo está obligada a indemnizar a los dueños de los terrenos que serán expropiados. También debe compensar a los poseedores de fincas que van a ser ocupadas de manera temporal para la ejecución de los trabajos de construcción. Y, por supuesto, es posible plantear reclamaciones por los daños que se ocasionen durante la ejecución de las obras. En estos casos, la Administración puede compensar económicamente a los propietarios, pero lo habitual es que la empresa adjudicataria de los trabajos lleve a cabo las reparaciones necesarias puesto que resulta más barato.
En el proceso de expropiación, un jurado de fija la cantidad con la que indemnizar a los propietarios (justiprecio), pero su decisión no es definitiva. Se puede revisar en los tribunales. No obstante, los propietarios deben ser conscientes de que si su reclamación no prospera, pueden ser condenados al pago de las costas. Hasta ese momento, en la fase administrativa, no hay costas. Además, tras cada reclamación, el justiprecio no puede ser inferior al fijado previamente.
A la hora de determinar la cuantía de la indemnización es necesario estudiar cada caso de manera particular. No obstante, la abogada Vivancos explicó que existen unas normas de valoración en las que se tiene en cuenta si el terreno está destinado a cultivos de secano o regadío, su distancia al municipio, la infraestructura de cada explotación, la equipación instalada... y si se trata de suelo urbano o si es urbanizable. Sobre este asunto, el concejal de Urbanismo, Antonio Caja, que se encontraba presente en la charla, explicó que el 90% del terreno afectado está calificado como suelo urbanizable sectorizado.
En esta fase, cuando se establece el justiprecio, la abogada Vivancos aconsejó a los propietarios buscar el asesoramiento de profesionales para defender sus derechos frente a los intereses de la Administración, que siempre buscará la indemnización más baja posible basándose en unas reglas establecidas para los procesos de expropiación.
De momento, hasta llegar a esa fase, el anuncio publicado en el BOE sólo tiene como objetivo señalar las zonas afectadas e informar de la identidad de los propietarios según los datos de que dispone la Administración. El objetivo es subsanar los errores o imprecisiones que puedan existir. Legalmente también es posible presentar alegaciones al trazado de la línea del AVE diseñado por la Administración, pero conseguir su modificación es muy difícil puesto que el proyecto ya está avalado por un conjunto de estudios previos y de informes.

Información municipal y petición de Cs
El Ayuntamiento ha establecido un servicio de asesoramiento para los propietarios afectados por las expropiaciones. El concejal de Urbanismo, Antonio Caja, explicó que los ciudadanos que deseen realizar consultas son atendidos de 8:00 a 15:00 horas por la mañana y de 16:30 a 19:00 horas por las tardes. Además, el edil indicó que el Ayuntamiento ha encargado un estudio técnico para orientar a los propietarios sobre el justiprecio que por término medio pueden percibir por sus terrenos en función de la extensión.
No obstante, aunque este informe puede ser orientativo, la indemnización final debe tener en cuenta las peculiaridades de cada terreno, como el tipo de cultivo, edificaciones, infraestructuras, equipación...
Por su parte, Ciudadanos, promotor de la charla que tuvo lugar este lunes en la Casa de Cultura, ha remitido hoy una nota de prensa (PDF) en el que reitera la petición que defenderá en la moción urgente presentada para el Pleno de esta tarde. Esta formación política solicita que el alcalde "no abandone a este amplio conjunto de 'sus vecinos' afectados por las expropiaciones y dedique el tiempo que sea necesario, dejando su agenda diaria ajena al pueblo, habilitando una Oficina Municipal de Asesoramiento que, más allá de enseñar el proyecto de Adif, asesore técnica y jurídicamente a los afectados".

Indemnizaciones "miserables"
Ciudadanos afirma que "el procedimiento de expropiación que ahora se inicia va afectar a muchísimas familias alhameñas, con muchos vecinos que adquirieron las propiedades susceptibles de expropiación tras años de sacrificio y trabajo, y por las que, según los precedentes que estamos viendo en otros lugares, el Gobierno de España va a intentar pagar cantidades miserables".
Y añade que "toda esta ingente cantidad de problemas requiere el concurso y la contratación de expertos, abogados, tasadores, ingenieros, etc., cuyos honorarios podrían suponer un gasto considerable añadido a los afectados si, como suele suceder, no se llega a un acuerdo inicial con Adif".